セールス＆リースバックとは

セールス＆リースバック（以下リースバック）とは、一言でいうと「賃貸契約（リースバック）付き売却（セールス）」のことです。
自宅を売却したあとも、賃貸契約を結んで今まで通り生活し続ける方法を指します。

リースバックは、任意売却と組み合わせることができます。
つまり、オーバーローン（ローン残高の方が売却額より高い状態）にある家を売却してローンを清算しながら、これまでと同じように自宅で生活が可能なのです。

本記事では、リースバックの制度やメリット・デメリットについてお話します。

リースバックとはどんな制度？

リースバックは、本来は自宅を売って現金化する方法の一つです。売却後に賃貸契約をして住み続けることが前提となっているのが特徴です。

つまり、家を売却するため所有権は手放すことになりますが、居住権は引き続き持ち続けられる制度なのです。

近年、中古物件を買おうとする人は、「自分が住む家を探したい」という人より「投資用の物件を探したい」の方が多い傾向にあります。

そういった投資家にとって、とても気になるのが空室リスクです。
物件を買ったところで、住んでくれる人がいなければ収益は得られません。

リースバックであれば、自分が物件を購入したあとの入居者を確保できるので、投資家にとってもメリットがあります。
よって、リースバックの方が通常の任意売却よりも買い手が見つかりやすいこともあるのです。

どんな人がリースバックを利用すべき？

任意売却とリースバックの併用をおすすめしたいのが、

○債務整理をしながら、自宅で暮らし続けたい方

○ご近所に、ローンが払えないのを知られたくない方

です。

通常の任意売却や、裁判所による競売の場合、債務者は引っ越しを余儀なくされます。
リースバックであれば、債務整理をしながら自分の家に住み続けることができます。

また、競売の場合などは、裁判所から派遣された執行人や不動産鑑定士が自宅を訪問します。そのため、近所の人に借金問題がバレてしまいやすいです。
任意売却とリースバックを併用した場合、通常の不動産売却と同じなので、周囲から不審がられることはありません。また、引っ越しによって自宅の売却がバレることもなくなります。

リースバックのメリットとデメリット

オーバーローンの家を売却しながら、そのまま住み続けられる点で、リースバックには大きなメリットがあります。
その一方で、家賃の負担が増えるというデメリットもあります。

ご自身のケースに当てはめて、リースバックのメリットとデメリットどちらが大きいのかをしっかりと見極めなくてはなりません。

リースバックのメリット

○自宅に住み続けられる

○借り手が決まっているため買い手がつきやすい

○家を買い戻すことができる

リースバックの一番のメリットは、自宅に住み続けられることです。売却行為なので、所有権自体は取引相手に移りますが、その分固定資産税など維持や管理に必要な費用を支払う義務もなくなります。家賃さえ払えば、今まで通りの生活を遅れます。

買い手がつきやすいのも、リースバックのメリットです。先程も説明しましたが、中古物件を買うのは投資家が多いです。投資家が何よりも恐れるのが「せっかく物件を購入したのに、誰も住まないから家賃収入が得られない！」という「空室リスク」です。リースバックの場合は、売却する側の人間が賃借人となって住むことが前提となっているので、空室期間ができません。
投資家にとってもメリットのある取引なのです。よって、通常の任意売却よりも買い手がつきやすい傾向にあります。

売却した家を買い戻せる場合もあります。契約時に、買い戻し特約をつけておけば、将来的に家を買い戻せます。通常の不動産売却であれば、買い戻しはなかなか難しいです。
リースバックで売却した家を買い戻す場合、売却価格の1.1倍～1.3倍の買戻価格（売却価格+買い戻しにかかる諸費用）を支払わなくてはなりません。
買い戻しを検討しているのであれば、最初の売却時に「買い戻しのときのルール」を決めておくとよいでしょう。

リースバックのデメリット

リースバックのデメリットには、

○所有権を失う

○投資価値がないと判断されると、買い手が見つからない

○賃料負担が大きくなる

○買い戻せないリスクがある

などがあげられます。

まず、リースバックで不動産売却をする場合、所有者は買い手に移ります。よって、当然ですが売却した不動産はあなたの所有資産ではなくなります。
新しい所有者によって、居住時のルールなどが決められる場合もあります。新しいルールを守りながら生活しなくてはなりません。

リースバック方式で家を売却しようとおもっても、必ず買い手がつくとは限りません。中古物件を買おうとする人は投資家が大半ですから、投資価値が無いと判断された場合は買わない可能性が高いのです。
家の立地や築年数によっては、なかなか買い手がつかないこともあります。
任意売却やリースバックに強い不動産会社を選ぶ必要が出てきます。

リースバックで売却した家は、そのまま家賃を払って住み続けられます。
しかし、任意売却とリースバックを併用した場合、家賃が相場より高く設定されることがあります。
家賃の目安として、売却価格の約10％を1年かけて払うのが相場となっています。
例えば、1500万円で売却した住宅の場合、年間の賃料は150万円です。これを12で割った、12万5千円が1ヶ月の家賃となります。
場合によっては、家賃の負担が思っていたよりも高くなることもあります。
売却価格と家賃の額を見比べて、本当に住み続けられるのかと見通しを持って置くこともとても大事です。

いつか家を買い戻そうと思ってリースバックを選んでも、上手くいかないケースがあります。買い戻しを念頭に不動産売却をした場合、契約時に「買い戻し特約」をつけることとなります。
しかし、買い戻し特約には10年という時効があります。10年を過ぎてしまうと買い戻しが難しくなります。

また、この10年という時効が設定されているのは民法上の買い戻し特約です。リースバックにおける買い戻し特約には時効がありません。「なんだ、時効がないなら買い戻ししやすくなるじゃないか。」と考える方がいるかもしれませんが、そう単純な話でもありません。
民法上の買い戻し特約は、その事実を登記します。しかし、リースバックにおける買い戻し特約は違います。
当事者間の特約は第三者に対して主張ができないため、買い戻し特約をつけていたのに、買い主が第三者に家を売ってしまった！という事実があり得るのです。

任意売却をお考えなら早めに弁護士に相談を

リースバックや任意売却を検討しているなら、早めに弁護士にご相談ください。

弊事務所には、債務整理の経験豊富な弁護士が多数在籍しております。

任意売却やリースバックは、その方の状況を踏まえて「本当にその選択がベストなのか」を判断しなくてはなりません。
弁護士に相談いただければ、本当にその手段が最適なのか、他の選択肢はないか、ということを検討できます。

初回の相談料は無料です。どうぞお気軽にご相談ください。